Eintrag ins Grundbuch: Tipps für den richtigen Ablauf

Es kann passieren, dass der Verkauf einer Immobilie nicht zum Abschluss gebracht werden kann, weil es problematische Eintragungen im Grundbuch gibt. Zahlreiche Immobilienbesitzer vernachlässigen die Pflege Ihres Grundbuchauszug, obschon es in manchen Fällen sogar verpflichtend ist. In der Praxis ergeben sich aus diesen Nachlässigkeiten unangenehme Stolpersteine, die so gut wie immer für zeitaufwändige und kostenintensive Probleme sorgen. Der Beitrag erklärt, was ein Grundbuch ist, informiert über die Kosten für Grundbucheinträge, stellt den Musterablauf vor und nennt einige Fallstricke im Zusammenhang mit dem Grundbuch. Zudem liefert er Tipps rund um den Grundbucheintrag.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch beinhaltet Angaben zu einer Liegenschaft, die aus einem oder mehreren Grundstücken und den Gebäuden besteht. Im Grundbuch werden sämtliche relevante Vorgänge eingetragen, die damit im Zusammenhang stehen. Dazu gehören etwa Angaben über die Eigentumsverhältnisse, Grundschuldbelastungen, Nießbrauch- oder Vorkaufsrechte, bestehende Hypotheken und andere Grundpfandrechte.

Ein Grundbuch ist mehrteilig, insgesamt fünf Bereiche sind verzeichnet, wobei auf dem ersten Blatt alle notwendigen Informationen bezüglich der Eigentumsverhältnisse zu finden sind.

Notarielle Beglaubigung bei Grundstücks- und Immobiliengeschäften sind zwingend erforderlich

Abhängig von den Rechtsgeschäften im Zusammenhang mit einer Immobilie werden die entsprechenden Einträge ins Grundbuch vorgenommen. Dies erfolgt stets durch den Notar. Jede Liegenschaft verfügt über ein individuelles Grundbuch, das alle relevanten Vorgänge abbildet:

• Wird beispielsweise ein Einfamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt, wird hierfür ein Wohnungsgrundbuch eröffnet.
• Wird eine Immobilie auf einem fremden Grundstück errichtet, erfordert dies die Eröffnung eines Erbbaugrundbuches.

In jedem Fall ist die Begleitung durch einen Notar zwingend erforderlich. Die Abläufe für Grundbucheinträge erfordern Geduld und sind darüber hinaus kein einfaches Unterfangen. Die Komplexität von Grundbucheintragungen schreckt viele Immobilienbesitzer ab und es kommt aus Unkenntnis immer wieder zu Fehlern. Alte Einträge bleiben jahrzehntelang stehen, obwohl sie gar nicht mehr gültig sind. Das führt bei zukünftigen Verkäufen zu Schwierigkeiten. So mancher Immobilienbesitzer vernachlässigt seine Aufgaben und kümmert sich nicht um die Bereinigung veralteter Einträge. Einer der Gründe liegt sicherlich an den Kosten, die stets mit notariellen Vorgängen verknüpft sind. Immobilienbesitzer scheuen die finanzielle Belastung, die Grundbuchänderungen verursachen.

Was kosten Grundbucheinträge?

Die Kosten für einen Grundbucheintrag sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zu finden. Es beinhaltet Angaben über die Notarkosten und über Kosten, die bei Gericht anfallen. Die Höhe dieser Kosten richten sich unter anderem nach der Art des Eintrags. Man unterscheidet bei der Kostenberechnung zum Beispiel zwischen dem Kauf einer Immobilie mit Grundschuldeintrag, einer Umschuldungsfinanzierung mit Grundschuldabtretung oder einer Grundbuchänderung, etwa im Zusammenhang mit einer Löschung, Abtretung oder Eintragung. Die folgenden beiden Beispiele dienen zur Orientierung:

Beispiel 1: Grundbuchänderung

Ins Grundbuch soll eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro eingetragen werden. Gleichzeitig wird die Erstellung eines Briefs gewünscht. Dies ist optional möglich und kann beansprucht werden, um später leichter eine Abtretung durchführen zu können. Wird eine Abtretung mittels Brief durchgeführt, ist kein weiterer Grundschuldeintrag notwendig.

Die Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich in diesem Fall auf insgesamt knapp 745 Euro, wobei 390 Euro Notarkosten und 355 Euro Grundbuchkosten fällig werden.

Beispiel 2: Immobilienkauf mit Grundschuldeintragung

Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 250.000 Euro und soll ins Grundbuch eingetragen werden. Die einzutragende Grundschuld beläuft sich ebenfalls auf 250.000 Euro. Der Verkauf läuft über ein Notaranderkonto. Zusätzlich fertigt der Notar eine Rangbestätigung an, auch als Rangbescheinigung bezeichnet. Das Notariats-Lexikon erläutert die Begriffe Notaranderkonto und Rangbescheinigung auf den Seiten 4 und 5.  Es werden Gesamtkosten in Höhe von knapp 4.750 Euro fällig, von denen 3.375 auf den Notar entfallen und 1.375 Euro auf die Grundbuchkosten.

Tipp: Steht ein Grundbucheintrag an, sollten sich Immobilienbesitzer vorab über die zu erwartenden Kosten informieren und sich darum kümmern, dass ihnen das benötigte Geld zur Verfügung steht. Andernfalls gerät der angestoßene Prozess ins Stocken und wird am Ende deutlich teurer als erwartet. Schließlich bestehen Notare und Gerichte auf den Ausgleich ihrer Rechnungen und leiten bei Bedarf weitere Zwangsmaßnahmen ein. Die Kosten für diesen zusätzlichen Aufwand trägt der Schuldner.

Tipp: Kosten für Grundbucheintrag finanzieren

Wie die obigen Beispiele zeigen, können die Kosten für einen Grundbucheintrag erheblich variieren. Liegt das notwendige Geld nicht parat oder wollen Eigentümer ihr Erspartes nicht dafür einsetzen, entscheiden sie sich für einen Kredit. Wer die Kosten für den Grundbucheintrag finanzieren will, holt sich am besten mehrere Angebote ein und vergleicht die Konditionen miteinander.

Tipp: Seriöse Kreditvergleichsplattformen liefern mehr als nur eine Auflistung von Krediten. Sie bieten etwa kostenfreie Beratungsgespräche mit Finanzexperten an, die dabei helfen, die beste Lösung für jeden Einzelfall zu finden. Zudem klären sie im Vorfeld über mögliche Schwierigkeiten und Besonderheiten auf und unterstützen Antragsteller in allen Fragen rund um ihre konkrete Kreditanfrage. Auf diese Weise gelingt es, einen günstigen Kredit mit passenden Konditionen zu beantragen, der ideal zu den individuellen finanziellen Rahmenbedingungen des Antragstellers passt.

So läuft ein Grundbucheintrag störungsfrei ab

Bevor einige typische Probleme im Zusammenhang mit einem Grundbucheintrag thematisiert werden, soll zunächst der störungsfreie Ablauf eines Grundbucheintrags in Deutschland skizziert werden. Geht es um Immobilien im Ausland, etwa um eine Urlaubsimmobilie in Tirol, gelten andere Regeln und Besonderheiten, die im Einzelnen mit spezialisierten Rechtsanwälten und Notaren zu klären sind.

Wie erwähnt muss bei Grundbucheinträgen in Deutschland stets ein Notar involviert werden. Sofern eine Immobilie verkauft oder übernommen wird, sind dazu notariell beglaubigte Verträge notwendig, die wiederum entsprechende Änderungen im Grundbuch bedingen. Damit einen Grundbucheintrag störungsfrei abläuft, müssen alle Unterlagen vollständig sein.

1. Zuerst müssen die Immobilienverträge notariell beglaubigt werden. Die notarielle Beglaubigung ist für alle offiziellen Dokumente erforderlich, die im Zusammenhang mit der Grundbucheintragung stehen. Der Notar überprüft die Notwendigkeit einer Auflassungsvormerkung und beantragt gegebenenfalls den Eintrag.
2. Die Grundschuld des Vorbesitzers wird gelöscht, auch hier wird der Notar aktiv. Gleichzeitig informiert er die zuständige Finanzbehörde darüber, dass sich die Eigentumsverhältnisse geändert haben.
3. Immobilienkäufer erhalten vom zuständigen Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Sobald der geforderte Betrag bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung muss dem Notar vorgelegt werden, da er sie für den weiteren Prozess des Grundbucheintrags benötigt.
4. Sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Käufers vorliegt und die Löschungsbewilligung geteilt wurde, kann der Kaufpreis fließen. Wer dazu ein Notaranderkonto nutzen will, überlässt dem Notar offiziell die Koordination der weiteren Schritte. Sobald das Geld auf dem Notaranderkonto eingegangen ist, finalisiert der Notar seine Arbeiten zum Grundbucheintrag. Wird der Verkauf ohne Notaranderkonto abgewickelt, informiert der Verkäufer den Notar, sobald das Geld geflossen ist, damit dieser den letzten Schritt des Grundbucheintrags anstoßen kann.

Typische Probleme im Zusammenhang mit einem Grundbucheintrag

Rechtsanwälte und Notare haben regelmäßig mit dem Grundbuch und den damit verbundenen behördlichen und gerichtlichen Abläufen zu tun. Daher kennen sie aus der Praxis besondere Stolpersteine und warnen vor ihnen. Letztlich kommen Fehler im Zusammenhang mit dem Grundbuch den Eigentümer immer teuer zu stehen.

Tipp: Der erste Rat erfahrener Experten lautet, einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern und auf Richtigkeit zu überprüfen. Folgende Aspekte sind besonders wichtig, weil sich aus ihnen unter ungünstigen Umständen teure Probleme ergeben können. Grundstückseigentümer sollten rechtzeitig aktiv werden, um sich vor den drohenden Konsequenzen zu schützen:

• Im Grundbuch stehen alte Hypotheken oder alte Grundschulden, obwohl die damit verknüpften Forderungen bereits ausgeglichen sind. Im Normalfall wird eine Löschungsbewilligung erteilt, sobald eine Forderung erledigt ist. Der Grundstückseigentümer erhält bei einer Briefgrundschuld den Brief zurück. Nun liegt es am Eigentümer, die Löschung im Grundbuchamt zu beantragen. Steht noch eine alte Grundschuld im Grundbuch, kann es sehr schwierig werden, die erforderlichen Nachweise zu erbringen, um die Grundschuld löschen zu lassen.
• Im Grundbuch sind nicht mehr aktuelle Wohnrechte, Nutzungsrechte oder Nießbrauchrechte eingetragen, etwa weil die betreffenden Personen verstorben sind. Solche Einträge mindern den Wert einer Liegenschaft und müssen unter Vorlage konkreter Nachweise offiziell gelöscht werden. Diese Nachweise beizubringen ist teils mit akribischer Recherche verbunden, die sehr viel Zeit und Geld kostet.
• Einschränkende Eintragungen wie Wasserschutzgebiete, Vorkaufsrechte und anderes stehen noch im Grundbuch, obwohl sie nicht mehr gelten. Auch solche Einträge sind wertmindernd und sollten gelöscht werden, sofern sie nicht mehr zutreffen. Ebenso wie bei den anderen zuvor genannten Sachverhalten müssen unter entsprechend hohem Zeit- und Kostenaufwand stichhaltige Nachweise erbracht werden, die die Löschung ermöglichen.

Das Problem: Eigentümer werden nicht aktiv

Wie bereits erwähnt scheuen viele Eigentümer die Kosten, die auf Sie zukommen, wenn Eintragungen im Grundbuch geändert werden müssen. Allerdings gilt in Sachen Immobilien, dass früher oder später ohnehin Kosten anfallen, um das Grundbuch zu bereinigen. Dabei zeigt die Erfahrung, dass die Kosten zu einem späteren Zeitpunkt in vielen Fällen höher ausfallen, weil es mit fortschreitender Zeit immer schwieriger wird, die notwendigen Nachweise zu finden.

Es ist ein weit verbreitetes Phänomen, dass Grundschulden im Grundbuch stehen bleiben, weil Eigentümer davon ausgehen, dass bei einer späteren Finanzierung diese Grundschuld wieder aktiviert werden kann. Nach ihrer Auffassung müsste dies kostensparend sein. Dieser Gedanke ist nur teilweise richtig und funktioniert unter Umständen nur bei der Bank, für die die Grundschuld damals eingetragen wurde. Wird aber eine andere Bank zur Finanzierung herangezogen, ist dieser Eintrag hinfällig und muss regelrecht ungültig gemacht werden.

Außerdem kommt der Faktor Zeit hinzu. Grundschuldeintragungen von vor vielen Jahren entsprechen den heutigen formalen Anforderungen nicht mehr. Der Grundschuldeintrag heute erfordert Angaben zum Grundschuldzins, Nebenkosten und Vollstreckungsklauseln. Banken, die bereits eine Löschungsbewilligung ausgesprochen haben, müssten diese ebenso zurücknehmen und eine Grundschuldabtretung an die Bank ausfertigen, die die Finanzierung übernimmt. In der Praxis wird dies aber erfahrungsgemäß nicht gemacht.

Tipp: Es ist aufgrund der zeitaufwendigen und teils kostspieligen Korrektur von veralteten bzw. nicht mehr relevanten Einträge dringend zu empfehlen, sich frühzeitig um die Bereinigung des Grundbuchs zu kümmern. Spätestens, wenn ein konkreter Sachverhalt ins Grundbuch eingetragen werden soll, treten Probleme auf, die zu Verzögerungen und Extrakosten führen.

Beispiel

Eltern wollen ihren Sohn beim Bau seines neuen Eigenheims unterstützen und nehmen eine Grundschuld auf ihr eigenes Haus auf. Zu diesem Zweck muss ein aktueller Grundbuchauszug vorgelegt werden. Sind in den Abteilungen zwei oder drei noch alte Hinweise eingetragen, müssen die Eltern nachweisen, dass diese bereits erledigt wurden. Das bedeutet, dass z. B. offizielle Löschungsbewilligungen von Grundpfandrechten angefordert und vorgelegt werden müssen, um nachzuweisen, dass eine Immobilie lastenfrei ist. Doch wo befindet sich der stichhaltige Nachweis? Wurde er digital abgelegt oder gibt es eine Hausakte mit den entsprechenden Informationen? Die Suche geht los und sie bremst die Finanzierung des Sohnes aus, der zusehen muss, wie die Baukosten stetig ansteigen, bis er endlich aktiv werden kann.

Tipp: Alternative Nachweise beschaffen

So manche Immobilie verfügt über Grundschulden, die mehr als 30 oder 40 Jahre alt sind. Eingetragen sind etwa Teilabtretungen auf eine Grundschuld, die etwa mit einem Grundschuldbrief versehen sind. Wer hat diesen Grundschuldbrief? Solange dieser nicht vorliegt, kann das Grundstück nicht lastenfrei gestellt werden. Eine Möglichkeit wäre, Ersatzunterlagen zu beschaffen oder nach Alternativen zu suchen. Das könnten Eigentümer tun:

• Einsicht beim Amtsgericht oder Bauarchiv in die Grundakte nehmen
• Damalige Finanzierungsbank und damaligen Notar ansprechen und um Hilfe bitten
• Falls es um Eintragungen zu Lasten und Beschränkungen geht, die über das eigene Grundstück hinausreichen, könnten eventuell Nachbarn oder bei öffentlichen Flächen das zuständige Bauamt helfen
• Frühere Eigentümer um Hilfe bitten

Kann ein Grundstück nicht lastenfrei gestellt werden, weil die Nachweise fehlen, wirkt sich dies zum Teil sehr nachteilig aus. Ein sicher geglaubter Immobilienverkauf, der mit viel Aufwand betrieben wurde, kann platzen oder Eigentümer müssen empfindliche Einbußen beim Verkaufspreis akzeptieren.

Die geschilderten Aspekte stellen nur die Spitze des Eisbergs dar.  Eines sollten Immobilienbesitzer stets bedenken: Beinhaltet der Grundbuchauszug veraltete Informationen, können später kostenintensive Probleme auftreten, die ein geplantes Immobiliengeschäft erheblich verzögern oder zu Fall bringen können.

Redaktion:

Walter Braun
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Wiedergabe – auch auszugsweise – nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers. Der vorliegende Tipp ist sorgfältig erarbeitet worden. Dennoch erfolgen alle Angaben ohne Gewähr. Weder Redaktion noch Herausgeber können für eventuelle Nachteile oder Schäden, die aus den hier gemachten praktischen Anleitungen resultieren, eine Haftung übernehmen

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